マンション購入前に確認しておきたい!リノベーションでできること、できないこと

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気に入った土地の中古マンションを購入して、いよいよリノベーションのスタート!とわくわくしてプランニングをしてみると、

築年数が古くて思い通りのリノベーションができなかった。
自由設計なはずなのに、マンションの構造の問題でキッチンが移動できない。

など、専有部分でリノベーションが自由にできる場所なはずなのに、実際は問題があって思い通りにできなかったというケースがあります。
どうして専有部分なのに、こういうことが起こってしまうのでしょうか?

その多くがマンション購入前に、理想のリノベーションが可能かどうかの確認不足が原因です。
今回は、共用部分はもちろん専有部分での、リノベーションでできること、できないことをご紹介します。
このポイントを確認しておくだけで、中古マンション購入後のリノベーションに頭を抱えることはなくなりますよ!

リノベーションできる箇所は「管理規約」がすべて

管理規約とは

「管理規約」とは、マンションというひとつ屋根の下、さまざまな価値観を持つ人が円滑に生活するために、定められたルールです。そのなかには、リフォーム・リノベーションに関する細かな決まりごとも規定されています。

管理規約の詳細はマンションによって異なり、内容によっては希望するリノベーションプランが実現できない可能性もあります。そのため、リノベーションの計画を進める前に(可能であれば購入決定前に)、管理規約の内容をよく確認することが大切です。
普段なじみのない専門用語も多く使用されているため、分かりにくい部分はリノベーション会社に相談すると良いでしょう。

共用部分と専有部分

マンションは、住人が個別に所有権を持つ「専有部分」と、住人全員で共有する「共用部分」で構成されています。リノベーションできるのは専有部分のみで、共用部分にあたる設備を撤去したり交換したりすることはできません。

共用部分とは、エントランス・廊下・エレベーターなどの不特定の住人が使用する場所です。そのほか建物の構造躯体や、窓・外壁といったマンションの外観に関わる部分、バルコニーやエントランスポーチなども共用部分にあたります。
専有部分・共用部分の詳細な範囲は、管理規約に記載されています。

専有部分でも「リノベーションでできること、できないこと」

専有部分の範囲内で、管理規約の範囲内であれば、自由にリノベーションすることができます。
なかでも人気の高い手法が「スケルトンリノベーション」です。
室内の設備や配管、電気配線、間仕切り壁、床や天井をすべて取り払い、空っぽの箱のような状態にしてから工事を行ないます。
そのため、間取りもデザインも思いのまま。全く新しく空間を作り変えることができます。

自由なプランニングが可能なスケルトンリノベーションですが、一部「できないこと」もあると知っておきましょう。「マンションの構造上できないこと」と「管理規約上できないこと」ことの2種類があります。

マンションの構造を要チェック!お部屋の構造

「既存の壁を取り払ってひろびろとしたLDKをつくりたい!」
そんなリノベーションプランを希望する場合、その壁が本当に撤去できるかを確認する必要があります。

マンションの工法には「ラーメン構造」と「壁式構造」があります。
まず「ラーメン構造」とは、鉄筋コンクリートの柱や梁(はり)で建物を支える構造です。スケルトンリフォームの際には、室内の構造体ではない「間仕切り壁」はすべて撤去することができます。

いっぽう「壁式構造」は、「耐力壁」という壁で建物を支える構造です。スケルトンリフォームの際、耐力壁を撤去することはできません。
そのため、部屋の大きさを広げたり、扉の位置などを変更できない場合があります。
なお、壁式構造のマンションでも、建物の構造に影響を与えない「間仕切り壁」は撤去することができます。

マンションの構造を要チェック!配水位置

「間取りを一新して、キッチンの位置を変えたい!」
マンションのリノベーションでは、水回りの設備を大きく移動することが難しいケースもあります。

マンションリノベーションで水回りが移動できるかどうかは、排水経路がカギです。日々の生活で生じた排水はまず室内の排水管を通り、PS(パイプスペース)内にある縦方向の配管で下の階へと流れていきます。なお、この縦配管は共用部分のため、パイプスペースを移動することはできません。

また、室内の配管にスムーズに水を流すためには、配管に一定の傾きが必要です。この傾きを「排水勾配」といい、間取りによっては排水経路が長くなりすぎて、必要な排水勾配が確保できなくなってしまうケースがあります。
そのような場合には、キッチンの床をかさ上げすれば、排水勾配を確保することが可能です。そのほか、壁や造作家具の中に排水管を通す方法もあります。

近年のマンションは、パイプスペースまでの排水管を専有部分に配置する「床上配管」が主流ですが、築年数の古いマンションのなかには「床下配管」もあります。
床下配管」とは、床のコンクリートスラブ(マンションの構造躯体)を貫通させて排水管を下の階の天井裏に通す方法です。
コンクリートスラブは共有部分ですし、床下配管の部分を共用部分とみなすことも多く、リノベーションでは位置の変更はできません。
この場合もキッチンの床をかさ上げすることでキッチンの位置を移動できます。

マンションの構造&管理規約を要チェック!古くなった配管をリフレッシュしたい!

中古で購入したマンションですと、水回りの配管の耐久性が気になるところ。床下の配管は目に見えないからこそ、その状態を心配するのは当然ですね。
上記の「床上配管」では、古い配管も全て撤去して新しいものに交換ができます。いっぽうで「床下配管」の場合は、スラブより下を通る配管は階下のお部屋の天井裏に位置します。ですので、階下が空き部屋の場合は合わせて工事ができる場合もありますが、マンション全体で更新工事をすることのほうが多いです。

”マンションの管理規約を要チェック!電気・ガスの容量

「マルチエアコン、浴室換気暖房機、IHコンロ、床暖房を導入したい」
リノベーションで新規に設備を導入するために、電気・ガスの契約容量の変更が必要になる場合は、管理組合に相談する必要があります。マンション全体で電気やガスの総容量が決まっているため、確認をせずに容量を上げることはできません。

マンションの管理規約を要チェック!工事のできる時間

管理規約で、リフォーム・リノベーションの際の資材の置き場所・工事車両の出入り・工事時間・曜日などに厳しい制限が定められていることがあります。規約の内容によっては工期に影響が出る可能性もあるでしょう。

注意が必要な部位別の「リノベーションでできること、できないこと」

つぎに、具体的な部位別のリノベーションでできることとできないことをご紹介します。どんな素材を使えるのか、どんな工事は難しいのか、チェックポイントを確認しながら見ていきましょう!

無垢フローリング

マンションリノベーションで、あこがれの無垢フローリングにしたい!そう思われる方も多いと思います。
しかし、マンションの近隣トラブルでもっとも多い原因が「騒音」で、床材は階下への騒音トラブルに直結するところ。
そのため多くのマンションでは、リノベーションの際は一定の遮音(防音)性能を満たす床材を使用するよう管理規約で定めています。なかには、フローリング材の使用を禁じている(カーペットのみ可)マンションもあるので、確認が必要です。

フローリング材の遮音性能は、「L値」あるいは「Δ(デルタ)L等級」で表示されており、一般的なマンション床にはLL-45以下が推奨されています。(数値が下がるほど防音性能が高くなります)
自然な風合いが人気の無垢フローリング材は、床材自体は遮音性能を満たしていない製品も多いため、床材選びの際には注意が必要です。
そもままでは貼れない無垢フローリングも、防音マットを敷いたり、防音ゴムの付いた足で床組みをすることで防音規定をクリアできますので、使いたいフローリングの性能と施工方法もリノベーション業者に確認しておきましょう。

ちなみに、ハコプラスのベースパックで使用する無垢フローリングは、
置き床工法」で施工します。LL-40をクリアした工法なので、マンションでも憧れの無垢フローリングを貼ることができます。

玄関ドア

玄関ドアは共用部分にあたるため、開口部の移動や、扉の交換はできません。
ただし、ドアの内側はリノベーション可能なので、塗装したり、シートを貼ったりすることで雰囲気を変えられますよ。

天井ライト、天井の高さ

マンションの天井には「直天井」と「二重天井」があります。
まず直天井とは、コンクリートスラブがあらわになった天井で、いわゆる「コンクリートむき出し」と呼ばれる状態。コンクリートに直接クロスを貼ったり、塗装をしてある直天井もあります。
いっぽう「二重天井」とは、コンクリートスラブと天井の間に空間を設けている(天井を組んである)施工方法です。

既存のマンションが二重天井の場合、天井板を撤去して直天井に変えれば天井が高くなります。既存の天井が直天井の場合には、それ以上天井を高くすることはできません。

二重天井は直天井に比べて天井が低くなりますが、天井裏に各種配管・配線を隠すことが可能です。また、ダウンライトやビルトインエアコンといった設備を埋め込むように設置できるため、すっきりとした仕上がりになります。

また、直天井のデメリットのひとつが、外気の影響を受けやすいこと。そのため、最上階の部屋は、あまり直天井には向いていません。

二重サッシ

マンションの窓は共用部分にあたるため、一般的にサッシを交換することはできません。ただし、築年数が古くサッシの老朽化がはげしい場合には、管理組合に相談のうえで交換可能なケースもあります。その場合、サッシの色や素材の指定があることがほとんどです。なお、室内側に内窓を追加して、2重窓にするリノベーションは、どのマンションでも可能です。

バルコニー

マンションのバルコニーは独占的に使用できますが、じつは共用部分にあたります。そのため床にタイルを貼ったり塗装したり、そのほか設備を外壁や床に固定する工事はできません。
バルコニーの雰囲気を変えたい場合は、置敷きタイプのタイルパネルやウッドパネルの設置がおすすめです。ただし、マンションの高層階では日常的に強風が吹くため、飛散および落下の危険性があるとして置敷きパネルの設置を管理規約で禁止している場合もあります。

また、バルコニーは災害時の避難経路を兼ねていることが一般的です。そのため、隣家のバルコニーとの仕切り壁や床の避難ハッチ(はしごで階下へ降りるための開口部)をいつでも開放できる状態にしておかなければいけません。置敷きパネルを設置する場合は、避難ハッチを塞がないように注意しましょう。

エアコンの設置

マンションの外壁は共用部分のため、あらたに穴を開けることはできません。そのためエアコンを新たに設置する場合は、既存のダクト穴を使用することになります。エアコンの台数を増やしたい場合に便利なのが、マルチエアコンです。1台の室外機に複数のエアコンを接続することができます。

マンションからの許可が出た場合は、鉄筋を傷めない範囲でコア抜き(外壁に穴を開ける工事)も可能です。この場合は、鉄筋位置を確認するための調査、コア抜き工事、内外の補修など、工事費用がプラスになります。

まとめ

リノベーションでできることとできないことの把握はできましたか?
中古マンションをリノベーションすることを前提で探すなら、今回ご紹介したポイントの事前確認はマストです。

・マンションの構造は「ラーメン構造」?「壁式構造」?
・排水方式は「床上」?それとも「床下」?床下排水の場合は要注意。
・マンションの規約を確認する。遮音規定のチェックは忘れずに。

また既に購入したマンションのリノベーション計画でも、できる・できないのポイントをおさえておけば、リノベ業者との打合せや素材の検討もスムーズになります。
構造上難しくても、間取りづくりや施工方法の工夫で解決できることはたくさんあります。
物件選びの段階からリノベーション業者さんに相談すれば、更に安心ですね。

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